Comment acheter dans le neuf au Maroc

1. Les étapes de l'achat

Un achat dans le neuf suit un parcours balisé par la loi 44-00, modifiée par la loi 107-12, du choix du lot à la remise des clés :

• Choix du programme et du lot : visite de la maquette 3D, des plans et du bureau de vente ; vérification du titre foncier du terrain et de l'autorisation de construire. La loi interdit au promoteur de réserver ou de vendre un lot avant d'avoir obtenu cette autorisation : tant qu'elle ne vous est pas présentée, ne versez rien.
• Contrat de réservation (facultatif mais courant) : établi par acte notarié ou par un avocat agréé, il fixe le lot, le prix et le délai. L'avance est plafonnée à 5 % du prix et consignée sur un compte bancaire spécial, contre récépissé de dépôt. Le contrat est valable 6 mois au maximum, non renouvelables : à l'échéance, soit vous signez le contrat préliminaire, soit l'avance vous est restituée. Vous disposez en outre d'un délai de rétractation d'un mois (loi 31-08), avec remboursement sous 7 jours.
• Contrat préliminaire de vente (VEFA) : obligatoire pour toute vente en l'état futur d'achèvement, il est signé devant un notaire ou un avocat agréé près la Cour de cassation, sous peine de nullité. Il mentionne le prix définitif, le calendrier des paiements, la date prévisionnelle de livraison (cahier des charges) et la référence de la garantie fournie par le promoteur (caution bancaire ou garantie d'achèvement). Au Maroc, contrairement à la France, la propriété ne vous est transférée qu'à la signature du contrat définitif.
• Réception et livraison : le promoteur doit d'abord obtenir le permis d'habiter (ou certificat de conformité), lui-même conditionné depuis fin 2024 à un certificat d'assurance responsabilité civile décennale. Vient ensuite la visite de pré-livraison, puis le procès-verbal de livraison : consignez-y toutes vos réserves, car les défauts visibles non signalés à la remise des clés sont réputés acceptés. Le contrat définitif est alors signé, le solde réglé et les clés remises.
• Inscription à la conservation foncière : le titre foncier individuel est établi à votre nom après la signature définitive (droits de 1,5 % du prix, plus droits fixes).

2. Les frais à prévoir

Au prix d'achat s'ajoutent des frais dits « de notaire », qui regroupent en réalité plusieurs postes. Ordre de grandeur pour un logement neuf, à confirmer selon votre situation :

• Droits d'enregistrement : 4 % du prix pour un logement (5 % pour un terrain nu). Depuis le 1er juillet 2026, un droit supplémentaire de 2 % frappe les acquisitions de plus de 300 000 DH dont tout ou partie du prix est réglé par un moyen non traçable : il porte sur la fraction payée en espèces, ou sur la totalité du prix si l'acte ne mentionne pas les modalités de paiement. Réglez toujours par virement ou chèque certifié, via la comptabilité du notaire.
• Conservation foncière : 1,5 % du prix pour l'inscription du titre, plus des droits fixes (100 DH par propriété, minimum de perception 500 DH). Vérifiez dans le contrat qui supporte les frais d'établissement du titre foncier individuel (éclatement du titre mère), parfois refacturés par le promoteur.
• Honoraires du notaire : barème dégressif fixé par décret, en pratique entre 0,5 % et 1 % du prix hors taxes selon le montant, avec un minimum forfaitaire, soumis à la TVA de 10 %.
• Frais divers : timbres, copies, certificats (comptez 1 000 à 1 500 DH). En cas de crédit : droits d'inscription hypothécaire à la conservation foncière (0,5 % jusqu'à 250 000 DH, 1,5 % de 250 000 DH à 5 millions de DH, 0,5 % au-delà), frais de dossier et assurances exigées par la banque.

Au total, comptez le plus souvent entre 6 % et 7 % du prix d'achat, hors frais de crédit. Le prix affiché par le promoteur est TTC : la TVA de 20 % y est incluse.

Aide de l'État : le programme Daam Sakane accorde aux primo-acquéreurs de nationalité marocaine (résidents ou MRE) une aide directe de 100 000 DH pour un logement d'au plus 300 000 DH TTC, ou de 70 000 DH pour un logement entre 300 000 et 700 000 DH TTC. Le logement doit être neuf, vendu pour la première fois, disposer d'un permis d'habiter délivré à partir du 1er janvier 2023 et être occupé en résidence principale pendant cinq ans ; la demande se fait sur la plateforme daamsakane.ma avant la signature de l'acte. Un taux d'enregistrement réduit de 3 % subsiste par ailleurs pour le logement social conventionné.

3. Les garanties du promoteur

La vente en l'état futur d'achèvement est encadrée par la loi 44-00 (dahir du 3 octobre 2002), modifiée par la loi 107-12 (dahir n° 1-16-05 du 3 février 2016), articles 618-1 et suivants du Dahir des obligations et contrats (DOC) :

• Contrat de réservation encadré : avance limitée à 5 % du prix, déposée sur un compte bancaire spécial, insaisissable et bloqué pendant la durée du contrat (6 mois maximum), restituée si la vente ne se conclut pas ou si vous vous rétractez dans le délai légal.
• Garantie de remboursement ou d'achèvement (article 618-9) : le promoteur doit fournir une caution bancaire (ou une assurance) garantissant la restitution des sommes versées s'il ne peut achever les travaux, ou, à défaut, une garantie de bonne fin des travaux. Sa référence doit figurer dans le contrat préliminaire ; exigez-la avant tout versement. Elle prend fin à la signature du contrat définitif.
• Paiement lié à l'avancement : au plus 20 % du prix peuvent être exigés avant le démarrage des travaux ; les 60 % suivants ne sont dus qu'à l'achèvement de chaque phase, et 20 % restent à régler à la livraison. Aucun paiement n'est exigible en dehors de ce calendrier.
• Prix définitif : le contrat préliminaire fixe un prix définitif au mètre carré ; l'ancienne tolérance de 5 % sur les surfaces sans ajustement du prix n'existe plus.
• Délai de livraison ferme : la date prévue au cahier des charges engage le promoteur. Il ne peut la reporter qu'une fois, de 6 mois au maximum, à condition de vous en informer par lettre recommandée au moins un mois avant l'échéance initiale. Au-delà, vous pouvez soit résilier le contrat et réclamer, en plus de la restitution des sommes versées, des dommages-intérêts pouvant atteindre 20 % de celles-ci, soit exiger la vente en justice avec des pénalités de retard de 1 % par mois, plafonnées à 10 % par an.
• Réserves à la livraison et vices cachés : les défauts apparents doivent être consignés dans le procès-verbal de livraison ; ceux qui ne le sont pas sont considérés comme acceptés (articles 569 à 572 du DOC). Les vices cachés, antérieurs à la livraison et non décelables lors d'une visite normale, restent garantis par le vendeur, l'action devant être engagée dans les 365 jours suivant la délivrance (article 573 du DOC). Il n'existe pas au Maroc de « garantie de parfait achèvement » d'un an au sens du droit français : le procès-verbal de livraison est donc votre principale protection sur les finitions.
• Garantie décennale : les architectes et entrepreneurs répondent pendant dix ans, à compter de l'achèvement, des désordres qui compromettent la solidité de l'ouvrage (effondrement total ou partiel, ou danger évident d'effondrement) par défaut des matériaux, vice de construction ou vice du sol (article 769 du DOC).
• Assurances obligatoires : depuis le 30 décembre 2024 (loi 59-13 et ses arrêtés d'application), l'assurance tous risques chantier pendant les travaux et l'assurance responsabilité civile décennale, valable dix ans après la réception, sont obligatoires pour les immeubles résidentiels de plus de trois étages ou de plus de 800 m² dont le permis a été délivré après cette date, ce qui couvre la quasi-totalité des programmes collectifs. Demandez au promoteur les attestations correspondantes ; une multirisque habitation reste recommandée dès la remise des clés.

4. Acheter depuis l'étranger

Les non-résidents, étrangers ou Marocains de l'étranger, peuvent acheter librement un logement au Maroc ; seules les terres agricoles situées hors périmètre urbain leur sont fermées. Pour pouvoir rapatrier ultérieurement les loyers et le produit d'une revente, l'achat doit être financé en devises transférées par le circuit bancaire (compte en dirhams convertibles) et déclaré à l'Office des changes dans les six mois suivant sa réalisation : c'est le régime de convertibilité, qui garantit le libre transfert des revenus et du produit de cession, après paiement des impôts dus. Conservez les avis de crédit justifiant l'entrée des devises, la banque les exigera au moment du transfert. Le paiement par virement vous évite en outre la majoration de 2 % des droits d'enregistrement. Une procuration notariée permet de signer à distance : établie à l'étranger, elle doit être apostillée ou légalisée auprès du consulat du Maroc.